我們?nèi)A潤的的頭頭宋林也是在同時(shí)期被抓了，為什么他們的股票沒跌呢？因?yàn)閲�有企業(yè)有背景，銀行不抽它的貸款，繼續(xù)給它貸款。佳兆業(yè)的問題，是政治問題導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果，跟房地產(chǎn)市場有什么關(guān)系呢？沒有任何關(guān)系。

我們企業(yè)家更關(guān)注制度問題，為什么？因?yàn)橹贫葲Q定了企業(yè)家的生存余地。比如說，我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機(jī)公司，這是他們當(dāng)年代表國企從美國收購了同類公司的，但現(xiàn)在也面臨制度問題，因?yàn)橹袊�的空中管制，低空不開放，所以小型飛機(jī)是賣不出去的，在中國沒有市場。

中國政府必須把這個(gè)制度放開，才有可能讓小型飛機(jī)進(jìn)入家庭，一兩百萬美金的價(jià)格，對于有些需要的人來說，并不是買不起。它去年賣了380多架飛機(jī)，但是大部分是銷往國外，國內(nèi)的小型飛機(jī)基本上只用于農(nóng)業(yè)和科研，根本沒法進(jìn)入民用的領(lǐng)域。但其他國家為什么可以？

歸根到底，如果不在制度上進(jìn)行改革，類似于佳兆業(yè)或者其他一些問題，都會變成表面的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但背后的原因其實(shí)和經(jīng)濟(jì)沒關(guān)系。制度問題解決了，經(jīng)濟(jì)自然就上去了，制度問題不解決，經(jīng)濟(jì)自然就上不去。

2

其他方面不開放，經(jīng)濟(jì)增長只能依賴房地產(chǎn)

蔣保信：有人說，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺。您怎么看這樣的觀點(diǎn)？

任志強(qiáng)：我覺得不對。因?yàn)樵谄渌�制度不開放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時(shí)跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長。但是如果其他方面開放，比如允許民間投資去開采石油，也允許石油投資，經(jīng)濟(jì)立即就上來了。美國的頁巖氣革命，不就是因?yàn)槭袌鲩_放嗎？

中國發(fā)展不了，是因?yàn)椴婚_放。制度不開放，資源也不開放，比如土地資源，礦藏資源，哪個(gè)開放了？假定其他領(lǐng)域都開放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開放了，只能靠它。

蔣保信：假如開放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會不會衰落？

任志強(qiáng)：不一定衰落。其他行業(yè)開放了以后，對住房的剛性需求和改善型需求也會同時(shí)上升的，用不著你去刺激，它也會上來的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。

蔣保信：現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長？

任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺了這么多刺激政策，沒什么大用。

蔣保信：為什么？

任志強(qiáng)：因?yàn)閭�還沒還完，庫存還沒消化，要有相當(dāng)一個(gè)周期去消化庫存和解除債務(wù)問題。

歷史經(jīng)驗(yàn)就是這樣的，2009年初，我們出臺了一個(gè)4萬億計(jì)劃，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房價(jià)增長的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開工的高峰還是在2010年。

2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。

我們的GDP計(jì)算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計(jì)算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來以后，經(jīng)濟(jì)就掉下來了。

另外一類是按照房租計(jì)算的，但中國現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對經(jīng)濟(jì)沒什么太大影響。而國際上大部分國家計(jì)算GDP是以房租為主的，所以對GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。

從目前來看，中國要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等，這些沒有得到解決的長遠(yuǎn)問題限制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3

想要房價(jià)降低的，基本都是自私的

蔣保信：北大的姚洋說，中國經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國金融市場也可能會有很大的危機(jī)。

任志強(qiáng)：他說的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動(dòng)資金，這個(gè)貸款量是非常大的。房價(jià)如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房價(jià)大跌，它的內(nèi)部就全垮了。

假如房地產(chǎn)垮了，本來這個(gè)房子值一千萬，銀行可以貸給你五百萬，但這個(gè)房子忽然只值三百萬，銀行貸給你的五百萬就要收回來了，你工廠的流動(dòng)資金就沒了，那怎么辦？

蔣保信：從這個(gè)角度來說，房價(jià)也不能降，是嗎？

任志強(qiáng)：對，也沒有降的道理。中國經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常，你為什么要讓房價(jià)降呢？你有毛病啊？黃金本來值一塊錢，你非得說它值五毛？我找不到任何一個(gè)國家需要把房價(jià)降下來的理由，所有的國家都認(rèn)為房價(jià)降下來，經(jīng)濟(jì)就不好，個(gè)人收入縮水，財(cái)富減少了，你為什么要讓它降呢？

有一部分人非常狹隘，完全是為了個(gè)人利益，自己買不起房子，就希望房價(jià)降下來。嚴(yán)格說起來，天天吵吵鬧鬧，想要房價(jià)降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟(jì)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，哪個(gè)國家說要把房價(jià)降下來？

蔣保信：您前段時(shí)間說，2015年房價(jià)會暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。

任志強(qiáng)：2015年的年底，房價(jià)上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長。

蔣保信：您說今年房價(jià)會暴漲，根據(jù)是什么？會暴漲到什么程度？

任志強(qiáng)：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說這個(gè)事了。投資下降，新開工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個(gè)，很簡單。稍微有點(diǎn)腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過去都是這樣的。

2013年的時(shí)候，我說3月份房價(jià)會上漲，那時(shí)沒有人信，但后來真是漲了。我的理由還是土地下降了，開工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會漲。

蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國房價(jià)會一瀉千里，因?yàn)橹袊�未售的住房庫存太大，而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子了，因?yàn)槟沁呌杏谰眯缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。

任志強(qiáng)：胡說八道。有點(diǎn)數(shù)據(jù)概念沒有？移民到美國的人，一年也就八千多人，沒有辦法再有更多人移民過去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來能有多少？

即使移民出去的人都在國外買房了，所有投資加起來也不到三百億美元，這對中國算什么？中國有八萬多億人民幣，相當(dāng)于一萬兩千億美元，流失到國外的才三百多億美元，算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。

李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說，中國房價(jià)過高是因?yàn)榈胤秸�府把土地價(jià)格炒得很高，開發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房價(jià)的不斷上漲，這是一個(gè)不正常的現(xiàn)象。您怎么看？

任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。

土地價(jià)格在房價(jià)中占到60%、70%，我們好幾年前的報(bào)告就提出來了，在08年的兩會上，黃孟復(fù)專門把這個(gè)問題作為正式提案向政府提出來了。毫無疑問，這是房地產(chǎn)問題中非常重要的一個(gè)方面，沒什么可討論的。

李騰騰：如果放開土地市場的話……

任志強(qiáng)：要放開的不僅僅是土地市場，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高？因?yàn)閷χ袊�政府來說，住宅只能是一次性的投入，后期沒有稅收。

假定我們按照國際辦法，以居住地納稅為主，情況就會大有改變，因?yàn)橐跃幼〉丶{稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對當(dāng)?shù)卣�府來說是好事，它就會抑制房價(jià)，不讓它漲太高。

但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫字樓，因?yàn)楸澈笥懈�多稅收�?/p>

你們只看一個(gè)點(diǎn)是不夠的。如果不從制度上來解決這一系列問題，房地產(chǎn)的問題是解決不了的。



 

任志強(qiáng)：為何說今年中國房價(jià)會暴漲？

2016-06-18 08:25

中國新聞網(wǎng)

1、制度問題不解決，經(jīng)濟(jì)自然上不去

蔣保信：去年12月份開始，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)差點(diǎn)崩潰了，一些觀察人士由此認(rèn)為中國房地產(chǎn)的泡沫可能會破滅，還有一些人會擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)可能會硬著陸，對此您怎么看？

任志強(qiáng)：你們媒體提的問題，都是人云亦云的表面現(xiàn)象，沒有做深入分析。

你要看看，香港有個(gè)公司也出現(xiàn)過跟佳兆業(yè)一樣的問題，最高管理者被判刑了，結(jié)果卻是股票上漲，這還是同期發(fā)生的。為什么佳兆業(yè)的管理人出了問題，就股票下跌呢？因?yàn)橹贫炔灰粯印?/p>

在香港的制度下，我把膿包拔了，把病治了，這個(gè)公司還是好的。而在中國大陸呢？民營企業(yè)如果倒了，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒人想去救它。

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1991：東京地產(chǎn)崩盤始末

作者：維斯逆

來源：邏輯斯蒂（ID：ljsd2015）

故事開始于有人提起26年前日本地產(chǎn)泡沫破裂前夕，把東京圈的房子全賣了能買下整個(gè)美國。然后有人計(jì)算了中國版：將北上深的房子全賣了能買下半個(gè)美國。于是很多人把這當(dāng)成個(gè)段子，甚至還有人覺得這證明中國房價(jià)還有上漲空間。

其實(shí)這些比較頂多當(dāng)個(gè)參考，沒有太大的意義。因?yàn)槿�球化從二�?zhàn)后就已經(jīng)開始了，每個(gè)經(jīng)濟(jì)體都有自己的生態(tài)位，它們之間的關(guān)系大部分是分工，少部分是競爭。當(dāng)在某個(gè)領(lǐng)域競爭不利，就會自然改變生態(tài)位。譬如中國此刻面臨的改革轉(zhuǎn)型。

其實(shí)并沒有誰真的在走誰的老路，并不是說在日本樓市泡沫破裂的點(diǎn)位，中國也一定會破裂。沒那事，有可能早有可能晚。何時(shí)觸發(fā)那個(gè)機(jī)關(guān)，那個(gè)大家覺得自己高買了資產(chǎn)，競相拋售的滾雪球現(xiàn)象，更多的取決于市場中消費(fèi)者的心智狀態(tài)。當(dāng)然歷史數(shù)據(jù)會對集體心智狀態(tài)造成一定影響，但并非絕對的。

凱恩斯就認(rèn)為，市場價(jià)格表現(xiàn)就是共同知識造成的。當(dāng)年荷蘭一顆郁金香花球能換二十間荷蘭大瓦房。在這個(gè)階段，郁金香培育成本的共同知識占比已經(jīng)很小，而對需求樂觀估計(jì)已經(jīng)統(tǒng)治了所有人的意識。要判斷此時(shí)此刻中國樓價(jià)到底走到哪一層樓？能不能摔死人？是很難的。我們只能通過觀察共同知識中不同因素的占比來推測。一般來說，共同知識中房屋建設(shè)成本和房屋總價(jià)與GDP比值這些常識因素，越來越少直至幾近消失，就說明已經(jīng)非常臨近破裂的時(shí)刻。市場總是這樣，一開始每個(gè)人都算小帳，覺得房子太貴根本不值這個(gè)錢，逐漸到開始認(rèn)同價(jià)格高有高的理由，再到后來已經(jīng)顧不上許多能搶上就不錯(cuò)了，最后一定數(shù)量的人忽然醒悟——這個(gè)房屋投資橫看豎看都不合適，如果不及時(shí)賣掉就有可能賠掉褲衩……于是觸發(fā)滾雪球機(jī)制。

從這個(gè)角度，我們可以回顧一下26年前日本人走過的心路歷程。

泡沫的形成

很多網(wǎng)文都把1985年的“廣場協(xié)議”錨定為日本經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，其實(shí)這是很粗陋的想法。因?yàn)?985年后日本房價(jià)是加速升高的，拐點(diǎn)是1991年才到來的。這中間隔著整個(gè)“五年規(guī)劃”呢。如果不是現(xiàn)在的人以“上帝視角”來看待這個(gè)問題的話，身在其中的日本人怎么可能想到日本經(jīng)濟(jì)會從此“奔流到海不復(fù)回”？生活在1985年-1991年之間的日本人只有一個(gè)想法，就是日本經(jīng)濟(jì)只會更好，“不買房再等30年……”（誰知道是買了房后悔30年）。反過來想，我們其實(shí)也沒辦法知道此時(shí)此刻--2016年的中國樓市會是歷史上的哪個(gè)階段。

咱們不以陰謀論最喜歡的廣場協(xié)議開頭，咱們就以日本戰(zhàn)后的幾個(gè)主要紅利開始。

第一個(gè)紅利：嬰兒潮。日本在二戰(zhàn)中元?dú)獯髠�，被美軍�?shù)以萬噸的炸彈和兩顆原子彈幾乎打成的月球表面。因此人口像經(jīng)過二戰(zhàn)的大多數(shù)國家一樣，有一個(gè)集體生育回補(bǔ)缺口的階段，這就是嬰兒潮。嬰兒潮苦了一代日本人，而這一代日本人卻為日本的振興奠定了基礎(chǔ)。人力成本低廉，人們?yōu)榱松�存必須要服從，必須要努力工作（同期中國嬰兒潮的那批人卻不事生產(chǎn)，跑去砸文物）。

第二個(gè)紅利：美軍進(jìn)駐。在大多數(shù)中國人眼里，外國駐軍絕對是喪權(quán)辱國的大恥辱。這是沒錯(cuò)，但誰讓日本是壞事做盡的侵略者呢，所以美軍進(jìn)駐就相當(dāng)于假釋階段，得被人看管著生活。這對日本來說絕對是因禍得福。因?yàn)榇似陂g接連發(fā)生了朝鮮戰(zhàn)爭和越南戰(zhàn)爭，地區(qū)動(dòng)蕩，但是都跟日本沒關(guān)系。同時(shí)由于美軍進(jìn)駐也沒有誰會去惦記著打日本。 這樣等于是被隔離在戰(zhàn)后的局部沖突之外。對于資本來說這就像一個(gè)天然避風(fēng)港，外資就會大量涌入。

第三個(gè)紅利：科技。這一條應(yīng)當(dāng)說也是因禍得福。日本是一個(gè)島國，由于土地和資源匱乏，自古以來就貧窮多戰(zhàn)亂。所以日本想要發(fā)展就兩條路，打出去和賣出去。打出去這條路就是侵略亞洲，建“大東亞共榮圈”。這樣做的結(jié)果就是戰(zhàn)敗，成為全世界唯一挨過核彈的國家。所以戰(zhàn)后的日本就剩一條路了---賣出去。此時(shí)的日本商品面臨著帶頭大哥美國產(chǎn)品的打壓。其中機(jī)會就在于，美國和中國一樣地大物博，選擇很多。而日本只有在商品上打敗美國這一條路可走。因此日本很早就定下了科技興國的路線。也許正是別無選擇的環(huán)境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位諾獎(jiǎng)得主。在科技的強(qiáng)力支撐下，日本的汽車、電子產(chǎn)品侵襲全球。

日本第一個(gè)諾獎(jiǎng)得主-湯川秀樹

第四個(gè)紅利：中國崛起。你沒看錯(cuò)，中國絕對是日本經(jīng)濟(jì)騰飛的助力。80-90年代是是這樣，往后可能還會來一輪。日本雖然在二戰(zhàn)時(shí)以中國為后盾與美國爭霸的算盤落空，但是在日本商品與美國的“新太平洋戰(zhàn)爭”中，在中國為后盾的支撐下完爆美國，把美國汽車業(yè)都打到姥姥家去了。因?yàn)?0年代適逢中國改革開放百廢待興，一切都匱乏，家電更是沒有能力生產(chǎn)。日本的高附加值家電輸出到中國，擴(kuò)充了企業(yè)力量，更有資本支撐科研，從而得以與美國一決高下。廣場協(xié)議，其實(shí)是美國認(rèn)輸?shù)谋憩F(xiàn)。

誰還記得當(dāng)年的東芝電視機(jī)

最后一個(gè)紅利：廣場協(xié)議。廣場協(xié)議也是紅利？是不是很毀三觀？事實(shí)上，戰(zhàn)后美元以黃金儲備背書的美元輸出到全世界，支撐歐洲和日韓復(fù)興以拒蘇聯(lián) 。這個(gè)“布雷頓森林體系”坑苦了美國。以法國為首的歐洲和日本都利用這個(gè)機(jī)制抽空美元。美元要作為國際貨幣保持強(qiáng)勢的信用，但強(qiáng)勢美元是美國制造業(yè)的噩夢，美元都輸出到國際買東西了（主要是日貨），買美國貨的就越來越少。很多企業(yè)要破產(chǎn)，美國國際收支嚴(yán)重不平衡。（美國就像一個(gè)敗家子，只買東西不賣東西，錢往外送赤字?jǐn)U大）而這個(gè)發(fā)起“布雷頓森林體系”的美國財(cái)長助理哈里.懷特后因被找到是蘇聯(lián)間諜的證據(jù)而遭調(diào)查。此時(shí)的日本真是春風(fēng)得意，以彈丸之地的島國達(dá)到了美國經(jīng)濟(jì)總量的一半，成為世界第二經(jīng)濟(jì)體。廣場協(xié)議是美國財(cái)長布魯梅薩跑去跟德國和日本商量，求他們帶頭在市場拋出一部分美元，令美元貶值，好提振美國的出口，縮小逆差。結(jié)果市場馬上發(fā)生了過激反應(yīng)，人們拼命拋售美元，美元跌幅最高達(dá)到41%。（這是誰做空了美元？）而日元因廣場協(xié)議漲了大約20%。這下好了，日元強(qiáng)勢了，美元換成日元，等美元跌了再換回來就會賺錢……在這五年里，連美國人都會認(rèn)為自己被日本人耍了……

所謂過猶不及，正是這最后一個(gè)紅利快速提升了日本經(jīng)濟(jì)內(nèi)壓，最終引爆了泡沫，瞬間將前面幾個(gè)紅利全部轉(zhuǎn)變?yōu)樨瑝簟?/strong>實(shí)際上當(dāng)時(shí)的日本是被撐死的，而非餓死。這塊我再淺顯的解釋一下：假設(shè)你的收入由工資、獎(jiǎng)金、投資股票的回報(bào)組成。通常這幾種收入都是交替到你手里。我們普通人的經(jīng)驗(yàn)是錢永遠(yuǎn)不夠花……假設(shè)你有一段時(shí)間特別走運(yùn)，工資發(fā)了、獎(jiǎng)金double了，加上股市表現(xiàn)良好（這真是難得），然后你手里的錢忽然夠花了，并且你也花了。那么接下來的未來預(yù)期是什么？剛剛發(fā)過的工資需要一個(gè)周期再發(fā)，獎(jiǎng)金短時(shí)間很難會double，股市八年一個(gè)周期……于是對于未來的一切預(yù)期就都是向下的。 然而你在三種收入的高峰合一的時(shí)候做出的投資并沒有考慮到未來悲觀的預(yù)期…比如你把這些錢買了一輛豪車，結(jié)果發(fā)現(xiàn)在常態(tài)下這款車的保險(xiǎn)和保養(yǎng)費(fèi)用都是一場噩夢。